Seouls Immobilienmarkt: Über das Abwarten hinaus zur Stabilität - Angebotslösungen dürfen nicht warten

Die große Investitionswende: Aktien gegen Immobilien

Zum ersten Mal seit 25 Jahren bevorzugen Südkoreaner Aktien gegenüber Immobilien als ihre präferierte Investitionsmethode. Diese dramatische Veränderung spiegelt die neue wirtschaftspolitische Ausrichtung der Regierung unter Präsident Lee Jae-myung wider, der eine "KOSPI 5000"-Ära versprochen hat. Der Präsident erklärte sein Engagement, Bürgern dabei zu helfen, durch Aktieninvestitionen Dividenden und Lebenshaltungskosten zu verdienen, wodurch der Geldfluss vom überhitzten Immobilienmarkt umgeleitet werden soll.

Diese politische Wende repräsentiert mehr als nur Investitionspräferenzen - sie signalisiert einen fundamentalen Wandel in der Art, wie die Regierung die Vermögensallokation in der koreanischen Wirtschaft betrachtet. Die Strategie der Regierung scheint darauf ausgelegt zu sein, den Immobilienmarkt abzukühlen und gleichzeitig den Aktienmarkt zu stärken, um eine ausgewogenere Investitionslandschaft zu schaffen. Dennoch erzählt die Realität vor Ort eine andere Geschichte, in der die Immobilienpreise ihren unaufhaltsamen Aufstieg fortsetzen.

Die 6-Milliarden-Won-Kreditgrenze: Eine Regulierung mit Durchschlagskraft

Am 26. Juni führte die Regierung beispiellose Hypothekenbeschränkungen ein und begrenzte immobilienbesicherte Kredite auf 600 Millionen Won (etwa 442.000 Dollar) für die Metropolregion Seoul. Diese ultra-strikte Kreditregulierung stellt das bisher mächtigste Instrument der Regierung dar, um spekulative Immobilieninvestitionen einzudämmen. Die Maßnahme zielt spezifisch auf die überhitzte Hauptstadtregion ab, wo Apartmentpreise 21 Wochen lang kontinuierlich gestiegen waren.

Die Kreditbeschränkungen gehen über einfache Obergrenzen hinaus: Sie umfassen Verbote von bedingten Mietkrediten, an das Jahreseinkommen gekoppelte Kreditlimits und Wartungsrestriktionen für Mehrfachimmobilienbesitzer in regulierten Gebieten. Diese umfassenden Maßnahmen zielen darauf ab, das Kreditsystem neu zu organisieren und sich primär auf Endnutzer statt auf Investoren oder Spekulanten zu konzentrieren, die schnelle Gewinne suchen. Die Implementierung war sofort wirksam und verursachte Schockwellen durch den Seouler Immobilienmarkt.

Marktreaktion: Abkühlung oder nur Zuschauen?

Drei Wochen nach Inkrafttreten der Kreditregulierungen zeigte der Seouler Apartmentmarkt Anzeichen einer Abkühlung, wobei der wöchentliche Apartment-Kaufsentiment-Index von 104,2 auf 103,7 fiel. Die südöstliche Region Seouls, einschließlich der emblematischen Gangnam-Bezirke, verzeichnete einen Rückgang ihres Index um 2,4 Punkte auf 108,8. Dennoch zeigten die Juni-Daten trotz dieser Abkühlungsstimmung, dass die Seouler Wohnungspreise immer noch um 0,95% stiegen - der höchste monatliche Anstieg in 6 Jahren und 10 Monaten.

Immobilienanalyst Park Won-gap von der KB Kookmin Bank bemerkte, dass der jüngste rasche Preisanstieg wahrscheinlich einen kurzfristigen Höhepunkt erreicht hat, wobei die Angst vor potentiell schlechten Geschäften in einem so aufgeheizten Markt zur sinkenden Nachfrage beiträgt. Dennoch setzen Transaktionen in Seouls Kerngebieten weiterhin neue Rekordpreise, was darauf hindeutet, dass die zugrundeliegenden Nachfragedrücke trotz regulatorischer Eingriffe stark bleiben.

Die Angebotskrise: Zahlen lügen nicht

Das grundlegende Problem, das die Instabilität des Seouler Immobilienmarktes antreibt, ist der schwere Angebotsengpass. Seoul soll nächstes Jahr nur 24.000 neue Wohneinheiten erhalten - die Hälfte des diesjährigen Fertigstellungsvolumens. Dieser Angebotsengpass beschränkt sich nicht auf Seoul; Analysen zeigen, dass die Wohnungsfertigstellungen in der Metropolregion von 140.000 Einheiten in diesem Jahr auf nur 100.000 Einheiten im nächsten Jahr fallen werden, was einen Rückgang von 28,5% darstellt.

Forscher Kim Seong-hwan vom Bauindustrie-Forschungsinstitut warnt, dass diese Angebotslücke Preisinstabilität auslösen könnte, und weist darauf hin, dass die nationalen Genehmigungserteilungen in der ersten Hälfte von 2025 um etwa 20% gegenüber dem Vorjahr zurückgingen. Während die Apartment-Transaktionsvolumen in Seoul aufgrund regulatorischer Lockerungen auf ihre höchsten Niveaus seit 2020 zurückgekehrt sind, untergräbt der strukturelle Angebotsengpass weiterhin die Bemühungen um Marktstabilität.

Regionale Disparitäten: Die Geschichte zweier Märkte

Der koreanische Wohnungsmarkt erlebt eine beispiellose Polarisierung zwischen der Hauptstadtregion und den Provinzen. Während die Seouler Apartmentpreise Ende Juni in nur einer Woche um 0,43% sprangen - der höchste wöchentliche Anstieg in 6 Jahren und 9 Monaten - kämpfen die Provinzgebiete weiterhin mit stagnierenden oder fallenden Preisen. Diese Divergenz schafft eine komplexe politische Herausforderung, da Maßnahmen zur Abkühlung von Seouls überhitztem Markt bereits kämpfende regionale Märkte weiter deprimieren könnten.

Die Bank von Korea berichtet, dass die Immobilienwerte in der Seouler Metropolregion zwischen Januar 2023 und April 2025 um mehr als 16% sprangen und spekulative Stimmung anheizte, während Nicht-Hauptstadtregionen stagnierende Bedingungen erlebten. Diese geografische Teilung spiegelt tiefere wirtschaftliche Strukturprobleme wider, einschließlich Arbeitsplatzkonzentration in der Hauptstadtregion und Infrastrukturunterschiede, die weiterhin die Wohnungsnachfrage in Richtung Seoul und seiner Umgebung treiben.

Community-Reaktionen und Marktstimmung

Koreanische Online-Communities diskutieren lebhaft über die Immobilienmarktsituation. Auf Plattformen wie The Qoo und Nate Pann äußern Nutzer Frustration über den reaktiven Ansatz der Regierung zur Immobilienpolitik. Viele Internetnutzer kritisieren die Regierung dafür, "Pflasterlösungen" zu implementieren, während sie dabei versagen, grundlegende Angebotsprobleme anzugehen. Populäre Kommentare spiegeln Bedenken wider, dass die aktuelle Abwarte-Haltung auf dem Markt temporär ist, wobei viele vorhersagen, dass die Preise ihre Eskalation wieder aufnehmen werden, sobald Klarheit über zukünftige Politiken entsteht.

Positive Reaktionen konzentrieren sich auf die Bereitschaft der Regierung, starke Maßnahmen gegen Spekulation zu ergreifen, wobei einige Nutzer die Kreditbeschränkungen als notwendige Medizin für einen überhitzten Markt loben. Kritik dominiert jedoch die Diskussionen, wobei Nutzer darauf hinweisen, dass ohne substanzielle Angebotserhöhungen die Nachfragedrücke unvermeidlich die Preise höher treiben werden, unabhängig von Finanzierungsbeschränkungen. Das Community-Sentiment spiegelt breiteren öffentlichen Skeptizismus über die Fähigkeit der Regierung wider, dauerhafte Immobilienmarktstabilität zu erreichen.

Der Weg nach vorn: Angebotslösungen können nicht warten

Präsident Lee Jae-myung hat angedeutet, dass die aktuellen Kreditregulierungen nur ein "Vorgeschmack" auf potenzielle Maßnahmen sind, wobei Nachfrageunterdrückungs- und Angebotserweiterungspolitiken noch in Reserve stehen. Experten argumentieren jedoch, dass regulatorische Maßnahmen allein keine Marktstabilität erreichen können, ohne den fundamentalen Angebotsengpass anzugehen. Die Wohnungsangebotspläne der Regierung umfassen neue Wohneinheiten mit Fokus auf öffentlichen Mietwohnungsbau und intelligente Stadtentwicklung, die um GTX-Transportnetzwerke zentriert ist.

Die kritische Frage ist das Timing - Wohnungsbau kann nicht über Nacht abgeschlossen werden, aber der Markt benötigt Vertrauen, dass systematisches Angebot-Nachfrage-Rebalancing im Gange ist. Seouls Wohnungspolitik-Rahmen umfasst Ziele zur Schaffung kontinuierlicher Wohnungsversorgung durch Redevelopment- und Rekonstruktionsprojekte bis 2025. Erfolg wird nicht nur Politikankündigungen erfordern, sondern glaubwürdige Umsetzung, die den Markt davon überzeugt, dass Angebotsengpässe systematisch angegangen werden, anstatt allein den Marktkräften überlassen zu bleiben.