Regulación de Préstamos en Corea: ¿Por qué Podrían Subir Nuevamente los Alquileres y Precios de Viviendas?

¿Por qué Corea endureció las regulaciones de préstamos en 2025?

¿Sabías que en junio de 2025 el gobierno coreano implementó medidas estrictas para controlar el endeudamiento de los hogares? Se redujeron los límites hipotecarios y se establecieron nuevas reglas sobre quién puede pedir préstamos y cuánto. En Seúl y la región capital, el préstamo máximo para viviendas se fijó en 600 millones de KRW, sin importar el precio del inmueble. Los propietarios con múltiples viviendas prácticamente no pueden acceder a nuevos créditos, y hasta los compradores primerizos enfrentan límites más estrictos y plazos obligatorios para mudarse. El objetivo oficial es frenar la especulación, estabilizar los precios y proteger el sistema financiero. Pero, ¿es tan simple?
Las noticias y blogs recientes muestran una reacción inmediata: las transacciones en Seúl cayeron más del 60%, con compradores y vendedores en pausa. Agentes inmobiliarios reportan que zonas antes activas como Gangnam y Mapo han visto desaparecer las operaciones de un día para otro.
En foros como DC Inside y Naver, la comunidad expresa confusión y preocupación: “Ahora solo pueden comprar los que tienen efectivo,” dice un comentario destacado, mientras otro lamenta, “¿La propiedad será solo un sueño para los jóvenes?”

¿Qué falta? La historia del lado de la oferta

Aquí está el problema: mientras el gobierno restringe la demanda, la oferta sigue siendo insuficiente. A pesar de promesas anteriores de agregar más de 800,000 viviendas para 2025, la construcción nueva en Seúl está un 7.5% por debajo del promedio de cinco años. Los proyectos de renovación y reconstrucción enfrentan trabas burocráticas, y aunque se han ajustado algunas políticas, tomarán años para que la nueva oferta llegue al mercado. Noticias y blogs señalan que sin un impulso real en la construcción —como eliminar restricciones de renovación o acelerar aprobaciones— estas medidas solo son soluciones temporales.
En comunidades como PGR21 y FM Korea, se manifiesta frustración: “Dejen de culpar a los compradores, arreglen el cuello de botella en la oferta,” escribe un usuario. Otro agrega, “Necesitamos más casas, no más reglas.”

¿Cómo afectan las restricciones de préstamos al mercado de alquiler?

Algo que muchos extranjeros quizá no sepan es que cuando comprar se vuelve difícil, alquilar también se complica. Con los créditos más restringidos, quienes no pueden comprar se vuelcan al mercado de alquiler, especialmente al sistema de jeonse (depósito en suma global) y wolse (alquiler mensual). Datos de principios de 2025 muestran que el alquiler promedio en Seúl subió un 2.7% interanual, y los precios de jeonse se recuperaron tras una caída breve. Algunos distritos registraron aumentos de hasta 30,000 KRW mensuales en alquiler.
En blogs de Naver e Instiz, inquilinos comparten experiencias de propietarios que cambian de jeonse a wolse, presionando más a los arrendatarios. “Mi casero ya no acepta jeonse, solo mensual,” comenta un usuario frustrado. Expertos advierten que esta tendencia podría acelerarse, pues los dueños buscan rentas más estables en un contexto de tasas altas.

¿Realmente subirán otra vez los precios de las viviendas?

Aunque parezca contradictorio, muchos analistas y voces comunitarias creen que sí. ¿Por qué? Porque la demanda no desaparece, solo se retrasa. Con la reducción de tasas de interés (el Banco de Corea bajó la tasa base a 2.5% en 2025), los préstamos serán más baratos y los compradores reprimidos podrían regresar con fuerza. Mientras tanto, con la oferta limitada, cualquier pausa en el aumento de precios podría ser breve.
Blogs y reportes indican que los precios de apartamentos en Seúl ya subieron un 3.6% interanual, con zonas premium como Gangnam y Seocho experimentando incrementos aún mayores. “Esto es solo una corrección, no un desplome,” señala un blog popular. La comunidad está dividida: algunos celebran un “mercado de compradores,” pero otros advierten, “Esperen a que bajen las tasas, los precios volverán a subir.”

Voces de la comunidad: ¿Qué dicen realmente las personas?

Para entender el mercado inmobiliario coreano, hay que escuchar las conversaciones en línea. En Theqoo y Nate Pann, las opiniones están divididas: algunos apoyan las medidas para controlar la deuda, otros acusan a los responsables de empeorar la situación para la gente común. “Estas reglas solo benefician a los ricos,” se lee en un comentario con muchos votos. En DC Inside, memes sobre “límites de préstamo de 6 mil millones” y “compradores solo en efectivo” se vuelven virales.
También hay resignación: “Pase lo que pase, los precios en Seúl siempre encuentran cómo subir,” dice un usuario en Efem Korea. Otros comparten consejos para sobrevivir a las nuevas reglas: “Si eres comprador primerizo, actúa rápido antes de que venga la próxima regulación.”

Perspectiva cultural: ¿Por qué la propiedad es tan importante en Corea?

Para lectores extranjeros, es clave entender que tener casa propia en Corea no es solo un tema de vivienda, sino un símbolo de éxito, seguridad e incluso de capacidad para casarse. La intensa competencia por viviendas en Seúl refleja valores culturales profundos y preocupaciones prácticas sobre inversión y jubilación. Por eso cada nueva política genera debates apasionados y por qué pequeños cambios regulatorios causan grandes impactos en comunidades y familias.
Blogs y columnas explican que, a diferencia de algunos países occidentales, el sistema de jeonse y la tradición de vivir en familia multigeneracional añaden complejidad al mercado. Comprender estas particularidades culturales es esencial para entender las reacciones tan intensas que se ven en línea.

¿Qué deben observar extranjeros y expatriados en el futuro?

Entonces, ¿qué sigue? Expertos y bloggers aconsejan prestar atención a tres puntos: 1) ¿El gobierno impulsará reformas reales para aumentar la oferta? 2) ¿Qué tan rápido bajarán las tasas de interés y esto desencadenará una nueva ola de compras? 3) ¿Seguirán subiendo los alquileres y el sistema de jeonse desaparecerá?
Para expatriados en Corea, esto significa que los alquileres podrían subir y comprar será aún más difícil, salvo que tengan mucho dinero en efectivo. El consejo comunitario es mantenerse flexible, seguir de cerca los cambios en políticas y no esperar soluciones rápidas. Como dice un blog en Naver: “En Corea, la vivienda es una montaña rusa. ¡Abróchense el cinturón!”