¿Crisis en el mercado inmobiliario coreano? El debate sobre la política de préstamos de Lee Jae-myung y el efecto dominó en los alquileres

Nueva ola de regulación inmobiliaria: ¿qué está pasando en Corea?

¿Sabías que el mercado inmobiliario coreano vuelve a ser el centro de un intenso debate político y social? El 27 de junio de 2025, el gobierno de Lee Jae-myung anunció una regulación estricta que limita los préstamos hipotecarios a 600 millones de won y restringe aún más a los propietarios de varias viviendas. El objetivo declarado es enfriar los precios y frenar la especulación, especialmente en Seúl y el área metropolitana. Sin embargo, estas medidas han reavivado viejas polémicas, con comparaciones directas al gobierno de Moon Jae-in, cuyas políticas muchos consideran responsables de la inestabilidad previa.

Tormenta política: ¿Déjà vu o reforma necesaria?

El diputado opositor Joo Jin-woo no se contuvo y calificó las nuevas medidas como un 'déjà vu del fracaso de la política inmobiliaria de Moon'. Sostiene que centrarse solo en la supresión de la demanda, en vez de ampliar la oferta, puede repetir errores del pasado. Según él y otros críticos, la regulación 6.27 beneficia principalmente a los compradores con liquidez, mientras que las personas comunes, especialmente jóvenes y primerizos, quedan excluidos. El debate es intenso tanto en redes sociales como en la Asamblea Nacional: ¿es una medida prudente para estabilizar precios o un error que aumentará la desigualdad?

¿Qué cambia realmente con la regulación 6.27?

Analicemos el núcleo de la política 6.27. Las nuevas reglas limitan los préstamos hipotecarios a 600 millones de won en zonas reguladas, prohíben préstamos adicionales a propietarios de varias viviendas y restringen el uso de préstamos jeonse para inversiones especulativas. También se reduce la proporción préstamo-valor (LTV) y se exige mudanza en seis meses para ciertos compradores. Estas acciones buscan desalentar la especulación y asegurar que los préstamos vayan a quienes realmente buscan vivienda. Pero los efectos secundarios ya son palpables.

Crisis del jeonse: oferta en caída, precios en alza

Uno de los efectos más comentados es la drástica caída en la oferta de jeonse (alquiler con depósito). Según datos recientes, el número de apartamentos jeonse disponibles en Seúl cayó a menos de 25,000 a finales de junio, una disminución de dos dígitos en pocos meses. La escasez es especialmente grave en distritos populares como Gangdong, donde los listados han bajado más del 60%. A medida que la oferta disminuye, los precios suben y muchos propietarios optan por convertir sus propiedades a contratos de wolse (alquiler mensual).

El auge del wolse: ¿cambio permanente en el mercado de alquiler?

Sorprendentemente, para abril de 2025, más del 60% de los nuevos contratos de alquiler en Corea ya son de tipo wolse, no jeonse. Esto representa un cambio drástico respecto a años anteriores, cuando el jeonse dominaba el mercado. Las razones principales: reglas de préstamo más estrictas, menor oferta de apartamentos nuevos y la preferencia de los propietarios por ingresos mensuales estables. Para los inquilinos, especialmente jóvenes y parejas recién casadas, esto significa mayores costos y menos estabilidad financiera. Foros como DCInside y Naver Café están llenos de mensajes de preocupación por parte de quienes temen ser desplazados o forzados a contratos menos favorables.

Escasez de oferta: menos apartamentos nuevos, más competencia

La situación empeora con la significativa caída en la oferta de apartamentos nuevos. En la segunda mitad de 2025, se espera que la cantidad de nuevas unidades en el área metropolitana de Seúl caiga casi un 40% respecto al año anterior. Esta escasez impulsa tanto los precios de jeonse como de wolse, dificultando aún más el acceso a viviendas asequibles. Bloggers y analistas en Naver y Tistory advierten que, a menos que el gobierno aborde el lado de la oferta, la presión sobre los precios persistirá o incluso empeorará.

Voces de la comunidad: ¿qué opinan los coreanos?

Las comunidades en línea y foros están llenos de opiniones fuertes. En Theqoo y Nate Pann, algunos usuarios expresan frustración con el gobierno, diciendo que las nuevas reglas solo benefician a los ricos y perjudican a las familias normales. Otros culpan a los propietarios por buscar mayores ganancias. En DCInside, un comentario popular dice: '¿Cómo se supone que los jóvenes se casen o formen una familia si ni siquiera pueden alquilar un lugar?'. Algunos en Instiz y Naver defienden la política, argumentando que la especulación descontrolada habría empeorado la situación. El sentimiento general: escepticismo y ansiedad, con muchos sintiéndose atrapados en medio.

Contexto cultural: ¿por qué la vivienda es tan importante en Corea?

Para entender la intensidad de este debate, es clave conocer la cultura de la vivienda en Corea. Ser propietario es un símbolo de estatus y seguridad social. El sistema jeonse, que permitía vivir sin pagos mensuales, fue esencial para generaciones de jóvenes coreanos. Ahora, con la desaparición de los contratos jeonse y el aumento de los alquileres mensuales, muchos sienten que el 'sueño coreano' de tener casa propia se desvanece. Este trasfondo cultural hace que cada cambio de política sea profundamente personal y políticamente cargado.

Perspectivas: ¿qué sigue para el mercado inmobiliario coreano?

El presidente Lee ha insinuado que la regulación 6.27 es solo el comienzo, con más medidas en camino para estabilizar el mercado. Pero con la oferta reduciéndose y los costos de alquiler en aumento, la presión aumenta para que el gobierno encuentre un equilibrio entre frenar la especulación y apoyar la demanda real. Muchos expertos y miembros de la comunidad piden un enfoque renovado en ampliar la oferta, simplificar regulaciones y brindar apoyo específico a los grupos vulnerables. Mientras el debate continúa, una cosa es clara: el futuro del mercado inmobiliario coreano se definirá no solo por la política, sino por las esperanzas y luchas de millones de personas comunes.