Marché Immobilier de Séoul : Au-delà de l'Attentisme vers une Véritable Stabilité

La Grande Révolution des Investissements : Actions vs Immobilier

Pour la première fois en 25 ans depuis le début des enquêtes, les Sud-Coréens préfèrent désormais les actions à l'immobilier comme méthode d'investissement privilégiée. Ce changement dramatique reflète la nouvelle orientation de la politique économique du gouvernement sous la présidence de Lee Jae-myung, qui a promis de faire des actions une alternative viable à l'investissement immobilier. Le président a déclaré son engagement à aider les citoyens à gagner des dividendes et des frais de subsistance grâce aux investissements en actions, redirigeant effectivement le flux d'argent du marché immobilier surchauffé.

Ce changement de politique représente plus que de simples préférences d'investissement - il signale un changement fondamental dans la façon dont le gouvernement perçoit l'allocation d'actifs dans l'économie coréenne. La stratégie de l'administration semble conçue pour refroidir le marché immobilier tout en stimulant simultanément le marché boursier, créant ce qu'ils espèrent être un paysage d'investissement plus équilibré. Cependant, la réalité sur le terrain raconte une histoire différente, où les prix de l'immobilier continuent leur ascension implacable.

La Limite de Prêt de 600 Millions de Wons : Une Réglementation Révolutionnaire

Le 26 juin, le gouvernement a introduit des restrictions hypothécaires sans précédent, plafonnant les prêts garantis par l'immobilier à 600 millions de wons (environ 442 000 dollars) pour la région métropolitaine de Séoul. Cette réglementation de crédit ultra-stricte représente l'outil le plus puissant de l'administration à ce jour pour freiner l'investissement immobilier spéculatif. La mesure cible spécifiquement la région capitale surchauffée où les prix des appartements avaient augmenté pendant 21 semaines consécutives.

Les restrictions de crédit vont au-delà de simples plafonds : elles incluent des interdictions sur les prêts de bail conditionnel, des limites de prêts de crédit liées au revenu annuel, et des restrictions de maintenance pour les propriétaires multiples dans les zones réglementées. Ces mesures globales visent à réorganiser le système de prêt pour se concentrer principalement sur les utilisateurs finaux plutôt que sur les investisseurs ou spéculateurs cherchant des profits rapides. La mise en œuvre a été immédiate, causant des ondes de choc à travers le marché immobilier de Séoul.

Réponse du Marché : Refroidissement ou Simple Observation ?

Trois semaines après l'entrée en vigueur des réglementations de crédit, le marché des appartements de Séoul a montré des signes de refroidissement, avec l'indice hebdomadaire de sentiment d'achat d'appartements chutant à 103,7 depuis 104,2. La région sud-est de Séoul, y compris les districts emblématiques de Gangnam, a vu son indice chuter de 2,4 points à 108,8. Cependant, malgré ce sentiment de refroidissement, les données de juin ont révélé que les prix du logement à Séoul ont encore augmenté de 0,95% - la plus forte hausse mensuelle en 6 ans et 10 mois.

L'analyste immobilier Park Won-gap de KB Kookmin Bank a noté que la récente montée rapide des prix a probablement atteint un pic à court terme, avec l'anxiété concernant l'obtention potentielle de mauvaises affaires dans un marché si chauffé contribuant à la baisse de la demande. Cependant, les transactions dans les zones centrales de Séoul continuent d'établir de nouveaux prix records, indiquant que les pressions de demande sous-jacentes restent fortes malgré les interventions réglementaires.

La Crise de l'Approvisionnement : Les Chiffres Ne Mentent Pas

Le problème fondamental qui alimente l'instabilité du marché immobilier de Séoul est la grave pénurie d'approvisionnement. Séoul est programmé pour recevoir seulement 24 000 nouvelles unités de logement l'année prochaine - la moitié du volume d'achèvement de cette année. Ce goulot d'étranglement de l'approvisionnement ne se limite pas à Séoul ; l'analyse montre que les achèvements de logements dans la région métropolitaine chuteront de 140 000 unités cette année à seulement 100 000 unités l'année prochaine, représentant une diminution de 28,5%.

Le chercheur Kim Seong-hwan de l'Institut de Recherche de l'Industrie de la Construction avertit que cet écart d'approvisionnement pourrait déclencher une instabilité des prix, notant que les délivrances de permis nationaux dans la première moitié de 2025 ont diminué d'environ 20% par rapport à l'année précédente. Alors que les volumes de transactions d'appartements à Séoul ont rebondi à leurs plus hauts niveaux depuis 2020 en raison de l'assouplissement réglementaire, la pénurie structurelle d'approvisionnement continue de saper les efforts de stabilité du marché.

Disparités Régionales : L'Histoire de Deux Marchés

Le marché immobilier coréen connaît une polarisation sans précédent entre la région capitale et les provinces. Alors que les prix des appartements de Séoul ont bondi de 0,43% en seulement une semaine fin juin - la plus forte hausse hebdomadaire en 6 ans et 9 mois, les zones provinciales continuent de lutter avec des prix stagnants ou en baisse. Cette divergence crée un défi politique complexe, car les mesures conçues pour refroidir le marché surchauffé de Séoul peuvent déprimer davantage les marchés régionaux déjà en difficulté.

La Banque de Corée rapporte que les valeurs immobilières dans la région métropolitaine de Séoul ont bondi de plus de 16% entre janvier 2023 et avril 2025, alimentant le sentiment spéculatif, tandis que les régions non-capitales ont connu des conditions stagnantes. Cette division géographique reflète des problèmes structurels économiques plus profonds, y compris la concentration d'emplois dans la région capitale et les disparités d'infrastructure qui continuent de pousser la demande de logement vers Séoul et ses zones environnantes.

Réactions Communautaires et Sentiment du Marché

Les communautés en ligne coréennes bouillonnent de discussions sur la situation du marché immobilier. Sur des plateformes comme The Qoo et Nate Pann, les utilisateurs expriment leur frustration concernant l'approche réactive du gouvernement envers la politique immobilière. De nombreux internautes critiquent l'administration pour avoir mis en œuvre des 'solutions de pansement' tout en échouant à aborder les problèmes fondamentaux d'approvisionnement. Les commentaires populaires reflètent des préoccupations que l'attitude actuelle d'attente et d'observation sur le marché est temporaire, avec beaucoup prédisant que les prix reprendront leur escalade une fois que la clarté émergera sur les politiques futures.

Les réactions positives se concentrent sur la volonté du gouvernement de prendre une action forte contre la spéculation, avec certains utilisateurs louant les restrictions de crédit comme un médicament nécessaire pour un marché surchauffé. Cependant, la critique domine les discussions, avec les utilisateurs soulignant que sans des augmentations substantielles d'approvisionnement, les pressions de demande pousseront inévitablement les prix plus haut indépendamment des restrictions de financement. Le sentiment communautaire reflète un scepticisme public plus large sur la capacité du gouvernement à atteindre une stabilité durable du marché immobilier.

Le Chemin Vers L'Avant : Les Solutions d'Approvisionnement Ne Peuvent Pas Attendre

Le président Lee Jae-myung a indiqué que les réglementations de crédit actuelles ne sont qu'un 'avant-goût' de mesures potentielles, avec des politiques de suppression de la demande et d'expansion de l'approvisionnement encore en réserve. Cependant, les experts soutiennent que les mesures réglementaires seules ne peuvent pas atteindre la stabilité du marché sans aborder la pénurie fondamentale d'approvisionnement. Les plans d'approvisionnement de logements du gouvernement incluent la création de nouvelles unités de logement avec un focus sur le logement locatif public et le développement de villes intelligentes centrées sur les réseaux de transport GTX.

La question critique est le timing - la construction de logements ne peut pas être complétée du jour au lendemain, mais le marché a besoin de confiance que le rééquilibrage systématique de l'offre-demande est en cours. Le cadre de politique de logement de Séoul comprend des objectifs pour dépasser certains seuils de construction d'ici 2025, ainsi que des projets de redéveloppement et de reconstruction conçus pour créer un approvisionnement continu de logements. Le succès nécessitera non seulement des annonces de politique mais une mise en œuvre crédible qui convainc le marché que les pénuries d'approvisionnement seront abordées systématiquement plutôt que laissées aux seules forces du marché.