Séoul sous tension : Pourquoi les nouvelles règles de prêt pourraient faire flamber loyers et prix de l’immobilier

Pourquoi la Corée a-t-elle renforcé les règles de prêt en 2025 ?

Saviez-vous qu’en juin 2025, le gouvernement coréen a imposé des restrictions drastiques sur les prêts immobiliers ? Désormais, le montant maximal d’un crédit immobilier à Séoul est plafonné à 600 millions de wons, quel que soit le prix du bien. Les propriétaires de plusieurs logements sont presque exclus du crédit, et même les primo-accédants doivent respecter des conditions strictes. L’objectif officiel est de freiner la spéculation et de protéger le système financier. Mais sur le terrain, agences et blogs rapportent une chute de plus de 60 % des transactions à Séoul, y compris dans des quartiers phares comme Gangnam et Mapo. Sur les forums Naver et DC Inside, beaucoup s’inquiètent : seuls les acheteurs fortunés peuvent encore acheter, et les jeunes voient leur rêve d’accession s’éloigner.

L’offre en crise : le vrai talon d’Achille du marché

Le vrai problème, c’est l’offre. Malgré des annonces ambitieuses de construction, la livraison de nouveaux logements à Séoul reste en baisse de 7,5 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. Les projets de rénovation et de reconstruction sont ralentis par la bureaucratie, et il faut parfois des années avant que les nouvelles offres arrivent sur le marché. Blogs et articles soulignent que sans un vrai choc d’offre, comme la levée des restrictions sur la reconstruction, les mesures actuelles ne sont qu’un pansement temporaire. Sur PGR21 et FM Korea, la frustration grandit : il faut s’attaquer au goulot d’étranglement de l’offre, pas seulement à la demande.

Loyers et dépôts en hausse : l’effet domino des restrictions

Quand acheter devient difficile, louer devient aussi plus cher. Avec l’accès au crédit restreint, de nombreux ménages se tournent vers le marché locatif, notamment le jeonse (dépôt unique) et le wolse (loyer mensuel). Début 2025, le loyer moyen à Séoul a augmenté de 2,7 % sur un an, et les prix du jeonse repartent à la hausse après un léger repli. Certains arrondissements ont vu le loyer mensuel grimper de 30 000 wons en un mois. Sur Naver et Instiz, des locataires témoignent : de plus en plus de propriétaires abandonnent le jeonse au profit du loyer mensuel, cherchant une rentabilité plus stable dans un contexte de taux élevés.

Les prix de l’immobilier vont-ils vraiment remonter ?

Cela peut sembler paradoxal, mais de nombreux analystes et membres de la communauté pensent que oui. La demande ne disparaît pas, elle est seulement différée. Avec la baisse du taux directeur à 2,5 % décidée par la Banque de Corée, le crédit devrait redevenir attractif, et les acheteurs en attente pourraient revenir en force. L’offre restant limitée, la moindre accalmie sur les prix pourrait être de courte durée. Selon le Korea Real Estate Board, les prix des appartements à Séoul ont déjà progressé de 3,6 % sur un an, avec des bonds encore plus forts dans les quartiers premium comme Gangnam et Seocho. Sur les blogs, on lit que ce n’est qu’une correction, pas un effondrement.

Ce que pense vraiment la communauté coréenne

Pour comprendre l’immobilier coréen, il faut écouter les discussions en ligne. Sur Theqoo et Nate Pann, les avis sont partagés : certains saluent la volonté de contrôler la dette, d’autres accusent le gouvernement de pénaliser les classes moyennes. Beaucoup estiment que ces règles profitent aux riches. Sur DC Inside, les mèmes sur les limites de prêt et les acheteurs tout-cash font le buzz. Un sentiment de résignation domine : à Séoul, les prix finissent toujours par remonter. Certains partagent des astuces pour contourner les nouvelles règles, d’autres conseillent d’acheter vite avant la prochaine vague de restrictions.

Contexte culturel : pourquoi la propriété est-elle si cruciale en Corée ?

Pour les lecteurs étrangers, il faut savoir qu’en Corée, posséder son logement est bien plus qu’une question de toit : c’est un symbole de réussite, de sécurité et même de statut matrimonial. La compétition féroce pour les logements à Séoul reflète des valeurs culturelles profondes et des préoccupations sur l’investissement et la retraite. Le système unique du jeonse et la tradition de la cohabitation intergénérationnelle compliquent encore le marché. Comprendre ces spécificités est essentiel pour saisir la passion qui anime les débats en ligne.

À quoi doivent s’attendre les expatriés et étrangers ?

Alors, que surveiller dans les prochains mois ? Les experts recommandent de suivre trois points : 1) Le gouvernement va-t-il enfin lancer de vraies réformes pour l’offre ? 2) La baisse des taux va-t-elle déclencher une nouvelle vague d’achats ? 3) Les loyers vont-ils continuer à grimper et le jeonse disparaître ? Pour les expatriés à Séoul, cela signifie des loyers plus élevés et un accès à la propriété encore plus difficile, sauf pour ceux disposant de liquidités. Le conseil des blogs : restez flexibles, surveillez les politiques et ne comptez pas sur une solution rapide. En Corée, le logement est une véritable montagne russe !