Crise du logement en Corée ? La politique immobilière de Lee Jae-myung sous le feu des critiques et la peur d’un retour du cauchemar Moon

Une nouvelle vague de régulation immobilière : que se passe-t-il en Corée ?

Saviez-vous que le marché immobilier coréen est à nouveau au centre d’un débat politique et social brûlant ? Le 27 juin 2025, le gouvernement de Lee Jae-myung a annoncé une régulation stricte limitant les prêts hypothécaires à 600 millions de wons et interdisant pratiquement tout crédit supplémentaire aux multi-propriétaires. L’objectif affiché : calmer la hausse des prix et freiner la spéculation, surtout à Séoul et dans la région métropolitaine. Mais ces mesures ont ravivé de vieilles polémiques, certains y voyant un retour des erreurs du gouvernement Moon Jae-in, accusé d’avoir aggravé l’instabilité du marché.

Tempête politique : déjà-vu ou réforme nécessaire ?

Le député d’opposition Joo Jin-woo n’a pas mâché ses mots, qualifiant ces mesures de « déjà-vu de l’échec de la politique immobilière de Moon ». Selon lui, se concentrer uniquement sur la répression de la demande, plutôt que sur l’accroissement de l’offre, risque de reproduire les erreurs du passé. Il affirme, comme de nombreux critiques, que la régulation du 27 juin profite surtout aux acheteurs fortunés, alors que les jeunes et primo-accédants sont exclus du marché. Sur les réseaux sociaux et à l’Assemblée nationale, le débat fait rage : s’agit-il d’une politique prudente pour stabiliser les prix ou d’une erreur qui creusera les inégalités ?

Que change vraiment la régulation du 27 juin ?

Décryptons le cœur de la politique du 27 juin. Les nouvelles règles limitent les prêts hypothécaires à 600 millions de wons dans les zones réglementées, interdisent tout crédit supplémentaire aux multi-propriétaires, et restreignent l’usage des prêts jeonse pour l’investissement spéculatif. Le ratio prêt/valeur (LTV) est abaissé et l’emménagement sous six mois devient obligatoire pour certains acheteurs. L’objectif est de décourager la spéculation et de réserver les crédits aux véritables demandeurs de logement. Mais les effets secondaires se font déjà sentir.

Crise du jeonse : offre en chute, prix en hausse

L’un des effets les plus discutés est la chute brutale de l’offre de jeonse (location avec dépôt). Selon les dernières données, le nombre d’appartements jeonse disponibles à Séoul est tombé sous les 25 000 fin juin, soit une baisse à deux chiffres en quelques mois. La pénurie est particulièrement aiguë dans les quartiers prisés comme Gangdong, où l’offre a chuté de plus de 60 %. Face à la raréfaction, les prix du jeonse s’envolent, et de nombreux propriétaires préfèrent désormais passer au wolse (loyer mensuel).

L’essor du wolse : un changement durable du marché locatif ?

Étonnamment, en avril 2025, plus de 60 % des nouveaux contrats de location en Corée sont désormais en wolse, et non plus en jeonse. Il s’agit d’un bouleversement majeur par rapport à il y a quelques années, où le jeonse dominait. Les causes : des règles de prêt plus strictes, une baisse de l’offre de nouveaux appartements et la préférence des propriétaires pour des revenus mensuels stables. Pour les locataires, surtout les jeunes et les couples, cela signifie des coûts accrus et moins de stabilité financière. Les forums comme DCInside et Naver Café regorgent de messages d’inquiétude de personnes craignant d’être exclues ou forcées d’accepter des contrats moins favorables.

Pénurie d’offre : moins de nouveaux appartements, plus de concurrence

La situation est aggravée par une forte baisse de l’offre de nouveaux appartements. Au second semestre 2025, le nombre de nouvelles unités dans la région métropolitaine de Séoul devrait chuter de près de 40 % par rapport à l’année précédente. Cette pénurie fait grimper les prix du jeonse et du wolse, rendant l’accès au logement abordable encore plus difficile. Les blogueurs et analystes sur Naver et Tistory avertissent que, sans réponse sur l’offre, la pression sur les prix persistera, voire s’accentuera.

Voix de la communauté : que disent les Coréens ?

Les communautés et forums en ligne débordent d’opinions tranchées. Sur Theqoo et Nate Pann, certains expriment leur frustration contre le gouvernement, estimant que les nouvelles règles ne profitent qu’aux riches et nuisent aux familles ordinaires. D’autres blâment les propriétaires pour leur recherche de profit. Sur DCInside, un commentaire populaire dit : « Comment les jeunes peuvent-ils se marier ou fonder une famille s’ils ne peuvent même pas louer un logement ? ». Quelques voix sur Instiz et Naver défendent la politique, arguant qu’une spéculation incontrôlée aurait empiré la situation. Le sentiment général : scepticisme et anxiété, beaucoup se sentant pris au piège.

Contexte culturel : pourquoi le logement est-il si crucial en Corée ?

Pour comprendre l’intensité de ce débat, il faut connaître la culture du logement en Corée. Être propriétaire est un symbole de statut et de sécurité sociale. Le système jeonse, qui permettait de vivre sans loyer mensuel, a été essentiel pour des générations de jeunes Coréens. Aujourd’hui, avec la disparition des contrats jeonse et la hausse des loyers, beaucoup ont l’impression que le « rêve coréen » de devenir propriétaire s’éloigne. Ce contexte culturel rend chaque changement de politique profondément personnel et politiquement chargé.

Perspectives : quel avenir pour le marché immobilier coréen ?

Le président Lee a laissé entendre que la régulation du 27 juin n’est qu’un début, avec d’autres mesures à venir pour stabiliser le marché. Mais avec une offre en baisse et des loyers en hausse, la pression monte pour que le gouvernement trouve un équilibre entre la lutte contre la spéculation et le soutien à la demande réelle. De nombreux experts et membres de la communauté appellent à un renforcement de l’offre, à une simplification des régulations et à un soutien ciblé pour les groupes vulnérables. Une chose est sûre : l’avenir du marché immobilier coréen sera façonné non seulement par la politique, mais aussi par les espoirs et les luttes de millions de citoyens ordinaires.