Immobilier à Séoul : Le gouvernement Lee face à l’épreuve des régulations – Va-t-il éviter les erreurs du passé ?

Séoul sous tension : Pourquoi les prix flambent-ils à nouveau ?

Saviez-vous que les prix des appartements à Séoul connaissent leur hausse la plus rapide depuis sept ans ? Selon le Korea Real Estate Board, la semaine du 19 juin 2025 a vu une augmentation moyenne de 0,36 %, avec des arrondissements comme Seongdong (+0,76 %), Mapo (+0,66 %) ou encore Gangnam (+0,75 %) en tête. Cette flambée, concentrée dans les grands complexes et les quartiers prisés, est alimentée par la peur persistante d’un manque d’offre et la spéculation sur de futures régulations. Les forums coréens regorgent de témoignages de jeunes couples et de familles anxieux à l’idée de rater le coche, alors que le marché s’emballe depuis 20 semaines consécutives.

Le gouvernement Lee : entre prudence et pression pour agir

Depuis son investiture, le président Lee Jae-myung a affiché la stabilité du logement comme priorité. Lors de la première réunion de la task force immobilière, il a promis d’examiner tous les outils de politique publique pour protéger les acheteurs réels et éviter les dérives spéculatives. Pourtant, aucune mesure concrète n’a été annoncée, ce qui alimente la spéculation sur un possible durcissement des régulations, notamment l’extension des zones de permis de transaction ou le renforcement des restrictions sur les prêts immobiliers. Beaucoup voient dans cette prudence une volonté de ne pas répéter les erreurs du gouvernement Moon, accusé d’avoir provoqué des « effets de ballon » avec ses mesures hâtives.

Régulations en débat : ce que pensent les experts et la communauté

Sur les blogs Naver et Tistory, ainsi que dans les forums comme Theqoo ou DC Inside, le débat fait rage. Certains réclament des mesures fortes pour freiner la spéculation, d’autres redoutent que toute annonce de régulation ne provoque une ruée vers l’achat, comme lors des précédentes vagues de restrictions. Un commentaire typique : « À chaque fois qu’on parle de nouvelles règles, les gens se précipitent pour acheter avant qu’il ne soit trop tard. » Les experts interrogés par Edaily et Yonhap insistent sur le risque de voir les prix grimper encore si la politique n’est pas adaptée à la réalité du marché local.

Effets pervers des régulations : le spectre du passé

L’histoire immobilière coréenne est riche en leçons. Sous Moon Jae-in, l’élargissement des zones de permis et les limitations de crédit ont souvent déplacé la demande vers d’autres quartiers, sans régler le fond du problème. En 2025, la réintroduction des permis de transaction à Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan a d’abord fait baisser les prix, mais a rapidement entraîné une hausse des loyers et des prix dans les zones voisines. Les experts soulignent que le marché est très sensible à la psychologie collective : la peur d’être exclu du marché pousse à l’achat précipité, aggravant la bulle.

Offre et demande : la stratégie du gouvernement face à la crise

Pour répondre à la crise, le gouvernement Lee a promis la construction de 236 000 nouveaux logements d’ici 2029, avec un accent sur les quartiers en tension autour de Séoul. Des incitations à la construction écologique et des partenariats public-privé sont aussi mis en avant. Mais la communauté s’inquiète : ces mesures arriveront-elles assez vite pour calmer la demande ? Sur les blogs, beaucoup partagent leurs astuces pour trouver un logement sur Naver, où les nouvelles fonctionnalités comme l’alerte de prix ou le filtrage par quartier sont plébiscitées.

Le crédit immobilier : arme à double tranchant

Malgré la baisse du taux directeur à 2,5 %, les banques restent prudentes. Les restrictions sur le ratio prêt/valeur sont maintenues dans les zones spéculatives, et les contrôles sur l’origine des fonds sont renforcés. Les discussions sur la limitation des prêts à partir de juillet 2025 inquiètent les primo-accédants, qui craignent d’être exclus au profit des acheteurs disposant de liquidités. Sur les forums, beaucoup dénoncent une politique qui « favorise les riches » et creuse les inégalités.

Contexte culturel : pourquoi l’immobilier est-il si émotionnel en Corée ?

Pour comprendre la ferveur autour de l’immobilier en Corée, il faut saisir son poids symbolique : posséder un appartement à Séoul est synonyme de réussite sociale, de sécurité familiale et même d’identité. Cette dimension explique la virulence des débats et la sensibilité aux annonces politiques. Les jeunes générations, confrontées à la flambée des prix, expriment un sentiment d’injustice et de frustration, alimentant la polarisation du débat public.

Perspectives : quelle voie pour la stabilité ?

Le gouvernement Lee est à la croisée des chemins. S’il agit trop vite, il risque de reproduire les erreurs du passé et de perdre la confiance du marché. S’il tarde, la bulle pourrait s’aggraver, avec des conséquences sociales et économiques majeures. Les experts et la communauté appellent à une approche différenciée : réguler là où c’est nécessaire, mais aussi accélérer la construction et soutenir les primo-accédants. L’enjeu est de taille : il s’agit non seulement de stabiliser le marché, mais aussi de restaurer la confiance dans la politique du logement en Corée du Sud.