ソウル不動産市場：様子見を超えて安定へ - 供給対策は遅れてはならない

投資の大転換：株式 vs 不動産

調査開始以来25年ぶりに、韓国人は不動産よりも株式を好む投資方法として選択した。この劇的な変化は、李在明（イ・ジェミョン）大統領の下で「KOSPI 5000」時代を掲げる新政府の経済政策方向を反映している。大統領は「国民が株式投資を通じて配当も受け取り、生活費も稼げるようにして、不動産に匹敵する代替投資手段にする」と述べ、過熱した不動産市場からの資金流出を効果的に方向転換させることを約束した。

この政策転換は単なる投資嗜好以上のものを表している。韓国経済における資産配分の見方における根本的な変化を示している。政府の戦略は不動産市場を冷却しながら同時に株式市場を活性化し、より均衡の取れた投資環境を創造することを狙っているようだ。しかし、現場の現実は、不動産価格が止まらない上昇を続けるという異なる物語を語っている。

6億ウォン融資制限：画期的な規制措置

6月26日、政府はソウル首都圏の住宅担保融資を6億ウォン（約44万2千ドル）に制限する前例のない住宅ローン規制を導入した。この超厳格な信用規制は、投機的不動産投資を抑制するための政府の最も強力な手段となっている。この措置は、アパート価格が21週連続で上昇していた過熱した首都圏を特に対象としている。

信用制限は単純な上限を超えている。条件付き賃貸融資の禁止、年収に連動した信用融資制限、規制地域内の多住宅保有者に対する維持制限などが含まれる。これらの包括的措置は、迅速な利益を追求する投資家や投機家ではなく、主に最終利用者に焦点を当てるよう融資システムを再編することを目的としている。実施は即座に行われ、ソウル不動産市場に衝撃波を与えた。

市場の反応：冷却か、それとも様子見か？

信用規制施行から3週間後、ソウルのアパート市場は冷却の兆しを見せ、週間アパート購入心理指数が104.2から103.7に下落した。江南の象徴的な地区を含むソウル南東部地域では、指数が2.4ポイント下落して108.8となった。しかし、この冷却感情にもかかわらず、6月のデータではソウル住宅価格がまだ0.95%上昇したことが明らかになった。これは6年10ヶ月ぶりの最高月間増加率である。

KB国民銀行の不動産アナリスト朴元甲（パク・ウォンガプ）氏は、最近の急激な価格上昇が短期的なピークに達した可能性があると指摘し、そのような過熱した市場で悪い取引を受ける可能性への不安が需要減少に寄与していると述べた。しかし、ソウルの中心地域での取引は引き続き新記録価格を樹立しており、規制介入にもかかわらず根本的な需要圧力が強いままであることを示している。

供給危機：数字は嘘をつかない

ソウル不動産市場の不安定性を促進する根本的問題は深刻な供給不足である。ソウルは来年、わずか24,000戸の新住宅を受け取る予定で、これは今年の完成量の半分である。この供給ボトルネックはソウルに限定されない。分析によると、首都圏の住宅完成は今年の14万戸から来年はわずか10万戸に下落し、28.5%の減少を表している。

建設産業研究院の金聖煥（キム・ソンファン）研究員は、この供給ギャップが価格不安定性を引き起こす可能性があると警告し、2025年上半期の全国許可発行が前年比約20%減少したと指摘している。規制緩和によりソウルのアパート取引量が2020年以来の最高水準に回復したものの、構造的供給不足は引き続き市場安定化の努力を損なっている。

地域格差：二つの市場の物語

韓国の住宅市場は首都圏と地方間で前例のない二極化を経験している。6月末にソウルのアパート価格がわずか1週間で0.43%跳ね上がった一方で（6年9ヶ月ぶりの最高週間上昇率）、地方地域は依然として停滞または下落する価格に苦しんでいる。この分岐は複雑な政策課題を生み出している。ソウルの過熱した市場を冷却するために設計された措置が、すでに苦戦している地方市場をさらに抑圧する可能性があるからだ。

韓国銀行は、2023年1月から2025年4月までソウル首都圏の住宅価値が16%以上跳ね上がり、投機的感情を煽った一方で、非首都圏地域は停滞状況を経験したと報告している。この地理的分割は、首都圏への雇用集中とインフラ格差を含むより深い経済構造問題を反映しており、これらがソウルとその周辺地域への住宅需要を継続的に押し上げている。

コミュニティの反応と市場心理

韓国のオンラインコミュニティは不動産市場状況についての議論で活発になっている。The QooやNate Pannなどのプラットフォームでは、ユーザーが政府の不動産政策への反応的アプローチに対して不満を表明している。多くのネットユーザーが、根本的な供給問題に対処できずに「バンドエイド解決策」を実施していると政府を批判している。人気のあるコメントは、市場の現在の様子見態度が一時的であり、将来の政策について明確性が現れれば価格が再び上昇すると予測する多くの人々への懸念を反映している。

肯定的な反応は投機に対して強い措置を取る政府の意欲に焦点を当てており、一部のユーザーは信用制限を過熱した市場への必要な薬として称賛している。しかし、批判が議論を支配しており、ユーザーは実質的な供給増加がなければ、資金調達制限に関係なく需要圧力が必然的に価格をさらに押し上げるだろうと指摘している。コミュニティの感情は、政府が持続可能な不動産市場安定を達成する能力に対するより広範な公的懐疑論を反映している。

前進への道：供給解決策は待てない

李在明大統領は現在の信用規制が潜在的措置の「前味」に過ぎず、需要抑制と供給拡大政策がまだ控えていると示している。しかし、専門家らは規制措置だけでは根本的な供給不足に対処することなく市場安定を達成できないと主張している。政府の住宅供給計画には、公的賃貸住宅とGTX交通ネットワークを中心とした智能都市開発に焦点を当てた新住宅単位が含まれている。

重要な問題はタイミングである。住宅建設は一夜にして完了できないが、市場は体系的な需給再バランシングが進行中であるという信頼が必要だ。ソウルの住宅政策フレームワークには、2025年までに継続的な住宅供給を創出するよう設計された再開発および再建築プロジェクトが含まれている。成功には政策発表だけでなく、供給不足が市場力だけに任せるのではなく体系的に対処されることを市場に納得させる信頼性のある実施が必要である。