大規模ローン規制で何が起きる？供給不足と金利低下がもたらす賃貸・不動産価格の今後

2025年の大規模ローン規制とは何か？

2025年6月、韓国政府はソウルを中心とした首都圏で住宅ローンの貸出上限を6億ウォンに制限する強力な規制を導入しました。所得に関係なく、どの物件でも最大6億ウォンまでしか融資を受けられず、多住宅所有者にはほぼ新規融資が禁止されました。この政策は急激な不動産価格の上昇と家計負債の増加を抑えるための需要抑制策として発表されました。
しかし、発表直後からマンションの売買件数は62％減少し、住宅ローン申請も半減するなど市場は大きく冷え込みました。多くのブログやニュースでは、この規制の影響を詳細に分析し、住宅購入のハードルが大幅に上がったことを報告しています。

供給不足という根本問題

一方で、ソウルの住宅供給は依然として不足しています。過去5年間の平均に比べて新規供給が7.5％減少しており、再開発や再建築の遅延が続いています。規制緩和や迅速な許認可の推進がなければ、供給不足は解消されず、需要抑制策だけでは市場の根本的な改善にはつながりません。
ネットコミュニティでは、「買い手を責めるのではなく、供給のボトルネックを解消すべきだ」という声が多く見られます。これらの意見は、政策の副作用として賃貸市場の圧迫を指摘する声とも重なっています。

賃貸市場への影響：전세（チョンセ）と월세（ウォルセ）の上昇

住宅購入が難しくなると、賃貸需要が増加し、전세（高額一括保証金の賃貸）や월세（月額賃料）の価格が上昇しています。2025年初頭のデータでは、ソウルの平均賃貸料は前年同期比で2.7％上昇し、一部地域では月額賃料が3万ウォン以上も上昇しました。
ブログやSNSでは、家主が전세から월세に切り替える事例が増え、借り手の負担が増しているとの報告が相次いでいます。専門家は、こうした賃貸市場の変化が今後も続く可能性が高いと警告しています。

住宅価格の再上昇の可能性

一見すると規制で価格が抑えられているように見えますが、金利が低下傾向にあるため、将来的には住宅購入意欲が再燃し、価格が再び上昇する可能性があります。韓国銀行は2025年に政策金利を2.5％に据え置きましたが、これにより借入コストが下がり、買い手の購買力が強まることが予想されます。
実際にソウルのマンション価格は前年同期比で3.6％上昇しており、特に江南区などの高級住宅地ではさらに顕著な動きが見られます。多くのブログやニュースでは、この価格上昇は一時的な調整後の反発と分析されています。

オンラインコミュニティの反応

韓国の主要掲示板やSNSでは、今回の規制に対する賛否両論が飛び交っています。若者や初めて住宅を購入しようとする層からは「規制で夢が遠のいた」という嘆きの声が多く、逆に投機的な購入を抑制できるとの肯定的な意見もあります。
DCインサイドやネイバーの掲示板では、「現金購入者だけが有利になる」「規制は富裕層を優遇している」といった批判的なコメントも目立ちます。こうした議論は、韓国の住宅市場が抱える構造的な問題を浮き彫りにしています。

文化的背景：韓国での住宅所有の意味

韓国では住宅所有は単なる生活の基盤以上の意味を持ちます。社会的成功や安定の象徴であり、結婚や家族形成にも大きな影響を与えます。そのため、住宅政策は国民の生活や価値観に深く結びついており、規制の影響は社会全体に波及します。
また、전세という独特の賃貸システムや多世代同居の文化も、住宅市場の複雑さを増しています。海外の読者にとっては、この文化的背景を理解することが韓国の住宅事情を正しく把握する鍵となります。

今後の展望と外国人・在住者へのアドバイス

今後注視すべきは、①政府が本格的な供給政策を打ち出すか、②金利の動向、③賃貸市場の変化です。特に賃貸価格の上昇は外国人や在住者にも大きな影響を与えるでしょう。
購入を検討している人は、資金計画を慎重に立て、政策の動向を注視する必要があります。コミュニティの声を参考にしつつ、柔軟に対応することが求められます。韓国の住宅市場は依然として変動が激しく、今後も目が離せません。