イ・ジェミョン政権、韓国不動産“試練の年”へ——性急な規制は逆効果？文政権の轍を踏むなという声も

2025年のソウル不動産市場：なぜ再び過熱？

皆さんはご存知でしたか？2025年のソウルでは、江南・瑞草・松坡・龍山などの主要区でアパート価格が過去最高値を更新し、取引件数も増加傾向にあります。背景には、供給不足や投機的な買いが再燃していること、そして政府の新たな規制への警戒感が高まっていることがあります。特に30代を中心に“今買わなければもう手が届かない”という心理が広がり、実需層と投機層の動きが複雑に絡み合っています。ネイバーブログやティストリーブログでも「今が最後のチャンス」「規制前に買いたい」といった声が目立ちます。

イ・ジェミョン政権の初動：規制強化か慎重路線か

6月12日、イ・ジェミョン政権は初の不動産TF会議を開催し、「実需者保護と市場安定」を最優先とする方針を発表しました。具体的な規制強化には慎重な姿勢を見せつつも、業界では“規制カード”がいつ切られるか注目が集まっています。専門家のアンケートでは、10人中7人が調整対象地域や投機過熱地区、土地取引許可区などの追加指定が現実味を帯びていると回答。特に“ギャップ投資”を防ぐための土地取引許可区拡大や、住宅ローン規制強化の可能性が指摘されています。

コミュニティの反応：賛否両論と“バルーン効果”への懸念

韓国の大型掲示板やブログでは、「規制が強まればパニックバイが起きる」「文政権の失敗を繰り返すな」といった否定的な意見が目立つ一方、「投機を放置すれば若者は一生家を持てない」「規制がないと格差が広がる」といった賛成派も根強いです。特に過去の“バルーン効果”——一部地域への規制強化が他地域への投機流入を招いた事例——を挙げ、「一律規制は逆効果」とする声が多く見られます。

2025年の新たな規制・制度変更と市場への影響

2025年は住宅ローン規制（LTV・DSR・DTI）の強化や、調整対象地域・投機過熱地区の再指定が現実味を帯びています。例えば、一般の無住宅者が規制地域で住宅を購入する場合、LTVが70%から50%に引き下げられるなど、資金調達のハードルが上がる見込みです。一方で、地方の人口減少地域では住宅取得税の優遇や、未分譲住宅取得への減税措置も拡大。こうした“二極化”政策が、首都圏と地方の市場格差をさらに広げる可能性も指摘されています。

専門家・業界の見解：供給拡大と実需者支援がカギ

最新の専門家インタビューやYouTube解説では、「短期的な規制よりも中長期的な供給拡大が不可欠」「税制や融資規制のバランスが重要」との意見が主流です。特に江南など人気エリアでは、再開発・再建築の規制緩和や新規供給の加速が求められています。一方で、過度な規制は実需層の“パニック買い”や“借金をしてでも家を買う”現象を助長し、市場の不安定化を招くリスクも。ブログやコミュニティでは「規制前に買うべきか、様子を見るべきか」など、実需者の悩みが多く共有されています。

韓国不動産文化の背景：なぜ“家”がここまで重要なのか

韓国では“ソウルに住むこと＝成功”という社会的イメージが根強く、家の所有は単なる資産形成を超えた“人生の目標”とされています。朝鮮時代から続く“中心地志向”や、現代の“投資熱”が複雑に絡み合い、住宅価格の高騰や投機の温床となっています。こうした文化的背景が、政策への過剰反応や市場の急変動を生み出す要因となっているのです。

今後の展望：イ政権は“バランス”を取れるか？

イ・ジェミョン政権は、短期的な規制強化ではなく、供給拡大や実需者支援を重視する“慎重モード”を維持していますが、江南などの価格上昇が続く限り、規制強化論も根強く残るでしょう。専門家やコミュニティでは「データに基づいた段階的な政策」「地域ごとの柔軟な対応」が求められています。2025年後半に発表される新たな住宅政策が、韓国不動産市場の安定化につながるのか、国内外のファンからも注目が集まっています。